Q3, il bluff svelato dal progetto

Lo spacchettamento del centro commerciale di via del Lido in tre medie strutture di vendita è un bluff studiato ad arte potendo contare sulla compiacenza dell’amministrazione comunale. Che si sia trattata di una suddivisione fittizia del complesso all’angolo con la statale Pontina, prevista praticamente solo sulla carta, si evince chiaramente dagli atti relativi al progetto, che l’inchiesta della Procura ha bollato come una lottizzazione abusiva, e alla gestione dei negozi.

Tant’è vero che secondo i magistrati, per ultimo il giudice che ha adottato il sequestro dell’immobile finalizzato alla confisca, le unità configurano un insieme unitario dell’offerta commerciale e dei servizi connessi, presentandosi all’utente come un quadro integrato d’insieme fruibile in maniera unitaria. Tutto questo senza dimenticare che è stata permessa la realizzazione del centro commerciale su un’area destinata ad attrezzature turistiche, senza cambiare la destinazione d’uso urbanistica, aggirando il limite massimo del 30% da destinare a negozi a servizio dell’attività prevalente, quella ricettiva.

Tra le carte relative alle strutture di vendita sono molteplici i passaggi che tradiscono l’unitarietà dei servizi e degli spazi comuni del complesso commerciale. Non solo il progetto dell’edificio è unitario, ma al momento di calcolare gli standard urbanistici e i parcheggi, la somma è stata prodotta prendendo come riferimento il complesso delle superfici e dei volumi indistintamente ricompresi nel centro commerciale e non quelle relative a ciascuna struttura commerciale.

Ma la visione unitaria del progetto, in contraddizione con quanto dichiarato, emerge in maniera lampante alla ratifica del deposito del regolamento di condominio, con l’atto notarile sottoscritto il 19 aprile 2022 tra le parti, ossia tra la società che ha venduto l’area, quella che l’ha acquisita proponendo variante e progetto, e le due società che hanno acquisito successivamente le medie strutture che ospitano i supermercati da loro gestiti.

Nel documento la Green Building srl precisa di essere proprietaria dell’area edificabile e che su una parte del terreno sarebbero stati costruiti dei fabbricati a uso commerciale, mentre la restante parte sarebbe stata destinata a servizi comuni e di uso pubblico, il cui utilizzo viene disciplinato appunto dal regolamento accettato da tutti. Non solo le parti sono d’accordo sulla necessità di condividere le spese per la conservazione a la riparazione ordinaria e straordinaria di parti, locali, cose e impianti totalmente o parzialmente comuni, ma accettano di concordare preventivamente le eventuali attività finalizzate alla promozione e alla valorizzazione delle attività commerciali, mediante iniziative pubblicitarie comuni o addobbi a tema nelle aree comuni, anche sottoforma di luminarie.

Insomma, la struttura è unica e lo è anche la gestione. La diversa colorazione dei negozi è dettata solo da strategie commerciali dei singoli marchi. Ma soprattutto i parcheggi a servizio delle singole attività rappresentano in realtà uno spazio comune per tutti, che non può essere limitato dalla distinzione in tre aree diverse ciascuna di utilizzo esclusivo dei relativi esercizi antistanti, attraverso la cessione dei diritti da parte della società proprietaria dell’intera area.

L’installazione della segnaletica orizzontale e verticale per dividere i parcheggi a seconda dei negozi che servono, è un’operazione studiata solo per provare la suddivisione, senza avere alcuna efficacia sulla disciplina dei clienti che lasciano l’auto dove trovano posto e se vogliono hanno la possibilità di spostarsi a piedi da un negozio all’altro lasciando la vettura dove l’hanno parcheggiata inizialmente. Il fatto che il centro commerciale non sia dotato di una galleria coperta per collegare gli ingressi delle diverse attività commerciali, non impedisce infatti che sia dotato di percorsi pedonali unitari come invece è stato fatto.